Terceira Turma confirma dispensa de formalidades excessivas para execução extrajudicial de taxas condominiais
Para comprovar o crédito na execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomÃnio precisa apresentar apenas cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, além dos documentos que comprovem a inadimplência.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o pedido de anulação da execução feito pelos coproprietários de uma unidade de condomÃnio em Santa Catarina, os quais sustentavam que seria obrigatória a apresentação do registro da convenção condominial em cartório de imóveis e do orçamento anual aprovado em assembleia. Para o colegiado, tais exigências são desnecessárias, não têm previsão legal e onerariam demasiadamente o exequente.
O pedido de anulação da execução foi negado pelo juÃzo de primeiro grau e pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). A corte estadual destacou que o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil (CPC) – que trata dos tÃtulos executivos extrajudiciais – não impõe alto grau de formalismo para que o condomÃnio ingresse com a execução de taxas condominiais, como sugerido pelos executados.
No recurso ao STJ, os devedores insistiram em que a execução só seria possÃvel caso o condomÃnio apresentasse aqueles documentos.
CPC permite execução de tÃtulo extrajudicial de crédito condominial
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que as regras sobre cobrança de quotas condominiais sofreram modificações relevantes no CPC de 2015, com sua elevação à condição de tÃtulo executivo extrajudicial – o que trouxe mais rapidez e eficiência à satisfação do crédito condominial.
Segundo a ministra, essa modificação também permitiu a propositura direta da execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção do condomÃnio ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
A execução é possÃvel – continuou a relatora – com os documentos comprobatórios do direito creditÃcio, dispensando-se o excesso de formalidades na maneira como são apresentados.
Registro de convenção em cartório é desnecessário na relação analisada
Especificamente sobre o registro da convenção em cartório, Nancy Andrighi esclareceu que a condição é necessária para tornar o documento oponÃvel a terceiros, sendo dispensável no exame da relação entre condomÃnio (credor) e condômino inadimplente (devedor).
Nessa linha, a ministra lembrou ainda a Súmula 260 do STJ, que confirma a eficácia da convenção de condomÃnio aprovada – ainda que sem registro – para regular as relações entre condôminos.
Além de os documentos apontados pelos devedores não serem requisitos previstos legalmente, a relatora avaliou que impor exigências excessivas só faria retardar a execução do direito creditÃcio, "prejudicando os demais condôminos e, eventualmente, premiando o inadimplente".