Usucapião extrajudicial é debatida no primeiro painel da 1ª Jornada de Regularização de Imóveis

Notário, registrador e advogada abordaram as etapas do procedimento, da comprovação da posse ao reconhecimento no Registro de Imóveis 

A usucapião extrajudicial, desde a preparação do pedido até o reconhecimento da propriedade no Registro de Imóveis, foi tema do primeiro painel da 1ª Jornada de Regularização de Imóveis, realizada nesta quinta-feira (22 de outubro). O evento é promovido pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção Minas Gerais (CNB/MG), pela Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais (OAB/MG) e pelo Registro de Imóveis do Brasil – Seção Minas Gerais (RIB-MG). 

Participaram do debate Gilson Soares Lemes Júnior, primeiro vice-presidente do CNB/MG e tabelião do 2º Ofício de Notas de Raul Soares; Robert Wagner, registrador de imóveis de Manhuaçu e diretor de Qualidade do RIB-MG; e Ana Paula Cunha, consultora de Regularização de Imóveis da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e presidente da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário (AMADI).

Atuação conjunta e escolha do procedimento 

Na abertura, Gilson Soares Lemes Júnior destacou a participação de tabeliães, registradores e advogados na regularização imobiliária. Segundo ele, cada profissional exerce atribuições específicas e complementares, essenciais à adequada instrução do procedimento. “A usucapião é uma bala de prata na regularização de imóveis por todo o país”, afirmou. 

O tabelião explicou que a usucapião constitui forma de aquisição originária da propriedade, mediante o preenchimento dos requisitos legais relacionados à posse, e que os prazos variam de dois a 15 anos, conforme a modalidade. Ressaltou, entretanto, que o procedimento não deve ser utilizado para substituir instrumentos jurídicos adequados a outras situações, como o inventário e a escritura de compra e venda. “Naturalmente, é preciso buscar antes outras soluções”, disse.

Ata notarial e comprovação da posse 

Ao detalhar a etapa notarial, Gilson explicou que a ata destinada à instrução do pedido de usucapião deve ser lavrada por tabelião de notas do município em que se localiza o imóvel, ou sua maior parte. O documento registra fatos e circunstâncias relevantes à comprovação da posse, podendo envolver diligência no local. Em propriedades rurais, a análise pode considerar, por exemplo, a criação de animais, a antiguidade de cercas e imagens obtidas com drone. 

O palestrante recomendou que os advogados descrevam adequadamente as benfeitorias e construções existentes, com atenção à documentação exigida para cada situação. Também apresentou aspectos das oitivas de testemunhas, nas quais informações sobre a origem da relação com o requerente e acontecimentos marcantes, como casamentos, nascimentos e falecimentos, podem ajudar a delimitar o período da posse. “A testemunha tem que contar a história que de fato aconteceu”, afirmou. 

Gilson ressaltou que a ata notarial não substitui o procedimento registral nem constitui, isoladamente, título de propriedade. “A ata notarial, por si só, não se presta à transferência do imóvel. Ela constata a posse”, alertou. O tabelião citou os artigos 398 a 423 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023) e o Código de Normas de Minas Gerais (Provimento Conjunto nº 93/2020) como referências para a atuação profissional. “Nada acontece no cartório sem que se passe pela regulamentação”, acrescentou.

Documentos, notificações e análise registral 

O registrador Robert Wagner abordou a etapa conduzida no Registro de Imóveis. Segundo ele, o requerimento, estruturado de forma semelhante a uma petição inicial, deve apresentar os fundamentos da pretensão e demonstrar que a usucapião é a solução juridicamente adequada para o caso, sem afastar os requisitos dos demais instrumentos de regularização. 

Entre os documentos pertinentes à instrução, mencionou a ata notarial; a planta e o memorial descritivo, acompanhados da responsabilidade técnica quando exigidos; os documentos relacionados à anuência dos titulares de direitos; o justo título ou outras provas da origem e continuidade da posse; certidões dos distribuidores; procuração com poderes específicos; e, no caso dos imóveis rurais, os cadastros e documentos exigidos pela legislação aplicável. 

Após a apresentação do pedido, cabe ao registrador examinar os documentos e, conforme as circunstâncias, promover notificações de titulares de direitos e confrontantes, dar ciência aos entes públicos e realizar a publicação de edital para terceiros interessados. Havendo impugnação, seu tratamento observará as regras legais e normativas, inclusive a possibilidade de suscitação de dúvida ou encaminhamento ao juízo competente nas hipóteses previstas em lei. 

Robert também tratou da possibilidade de reconhecimento da usucapião de áreas inferiores às dimensões mínimas de parcelamento, conforme as normas mineiras, e esclareceu que restrições e gravames inscritos na matrícula não são automaticamente extintos pelo reconhecimento extrajudicial da aquisição. Ao comentar o formato da mesa, destacou a importância do diálogo entre as profissões. “Essa aproximação traz mais segurança e mais rapidez para resolver os problemas”, afirmou.

Organização documental e diálogo com os cartórios 

Sob a perspectiva da advocacia, Ana Paula Cunha afirmou que a qualidade da instrução começa no primeiro atendimento. Recomendou levantar a história da posse, identificar como ela teve início e reunir os documentos pertinentes antes de solicitar a lavratura da ata notarial. “A ata notarial é o primeiro documento no provimento, mas é o último para a nossa instrução”, observou. 

A advogada sugeriu a utilização de um checklist baseado nas normas aplicáveis, com requerimento detalhado, documentos organizados e identificação expressa de eventual soma de períodos de posse. Também defendeu a centralização das comunicações no e-mail do advogado e o diálogo permanente com tabeliães e registradores. 

Ao comparar as vias de regularização, Ana Paula citou, como referência de sua experiência profissional, procedimentos extrajudiciais bem instruídos concluídos em aproximadamente oito meses, em contraste com processos judiciais que podem se prolongar por anos. Ela ressalvou que outras formas de regularização devem ser avaliadas quando cabíveis. “O mais importante é ter documentação rigorosa desde o primeiro atendimento”, concluiu. 

Ao final, Robert Wagner informou que o CNB/MG, o RIB-MG e a OAB/MG trabalham na elaboração de material conjunto sobre usucapião extrajudicial, com previsão de aprofundamento do tema em futuros volumes da Coleção Prática do Extrajudicial.

Fonte: CNB/MG