SIG-RI amplia análise territorial dos imóveis e reforça prevenção de riscos no registro imobiliário

Na 1ª Jornada de Regularização de Imóveis, oficial substituto de Pouso Alegre apresentou funcionalidades do mapa nacional e orientações para a advocacia imobiliária 

A palestra “SIG-RI: o futuro do registro imobiliário” integrou a programação da 1ª Jornada de Regularização de Imóveis, realizada nesta quinta-feira (22 de outubro) pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção Minas Gerais (CNB/MG), pela Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Minas Gerais (OAB/MG), e pelo Registro de Imóveis do Brasil, Seção Minas Gerais (RIB/MG). O tema foi apresentado por Fabiano Durão Lanini, oficial substituto do Registro de Imóveis de Pouso Alegre, bacharel em Ciência da Computação e mestre em Administração de Empresas.

Um futuro que já está em construção 

Ao iniciar a apresentação, Fabiano Lanini explicou que o título não trata de previsões. “Não é vidência nem premonição. É um caminho que já está sendo pavimentado, que já existe no presente e permite criar um futuro mais seguro para as transações imobiliárias”, afirmou. 

Para mostrar a importância da mudança, ele relembrou a experiência de comprar o primeiro imóvel, há 20 anos. Ao ler a certidão, deparou-se com uma descrição antiga, que fazia referência a confrontantes identificados apenas como sucessores de determinadas pessoas. “Como é que eu tenho certeza de que o imóvel que fui visitar, com as divisas que o vendedor me mostrou, é de fato aquele?”, questionou. Segundo ele, descrições pouco precisas ainda são comuns em matrículas e transcrições de todo o país.

Matrícula mais clara e imóvel georreferenciado 

Lanini explicou que desde 2014 busca construir matrículas compreensíveis até para leigos, com imagem aérea, pontos de divisa, tabela de confrontantes e referência às matrículas vizinhas. O georreferenciamento, segundo ele, contribui para identificar a localização e os limites do imóvel e visualização em imagem de satélite. “Eu só compro imóvel se ele já estiver georreferenciado”, afirmou. Quando não está, o oficial recomenda incluir na negociação os procedimentos necessários, definindo em contrato quem coletará as assinaturas e arcará com os custos.

Do exame da matrícula isolada ao mosaico imobiliário 

O SIG-RI, sistema de informações geográficas do registro de imóveis, também conhecido como o mapa do registro imobiliário, foi apontado como uma virada de chave. “Passamos da análise de uma matrícula isolada para a análise de uma malha imobiliária, um mosaico, um quebra-cabeça que vai sendo construído à medida que os imóveis são georreferenciados”, disse. 

A ferramenta reúne os polígonos dos imóveis enviados pelos cartórios e outras camadas de bases públicas, como o Cadastro Ambiental Rural, cujos polígonos, segundo Lanini, podem ter menor precisão, mas oferecem boa noção de localização. O mapa dispõe de 218 camadas, das quais 14 são habilitadas automaticamente. O palestrante recomendou ativar as demais uma a uma, para evitar que a plataforma trave. Para quem atua na advocacia imobiliária, ele destacou a possibilidade de uma atuação mais preventiva, integrando as questões jurídicas à representação geográfica do imóvel.

Funcionalidades apresentadas 

Entre as funcionalidades citadas estão a geocodificação das transações imobiliárias informadas pelos cartórios à Receita Federal, representadas no mapa por pontos, que podem oferecer uma referência inicial de valores na região, com a ressalva de que os valores declarados nem sempre refletem o mercado; a busca de número de matrícula por endereço ou por navegação visual, para imóveis que já tenham polígono lançado; e o QR Code nas certidões de imóveis georreferenciados, que leva diretamente à visualização do polígono no mapa.

Cuidados: retificada não significa livre de problemas 

Lanini alertou que uma matrícula anteriormente retificada não está necessariamente livre de inconsistências à luz das normas atuais, já que, até então, os cartórios não eram obrigados a usar plataformas de conferência dos trabalhos topográficos. Ao lançar o polígono no sistema, podem surgir problemas que exigem providências: 

Polígono que não fecha. Erros no memorial descritivo, como distâncias digitadas incorretamente, geram uma figura aberta, que compromete a representação espacial do imóvel. Nesses casos, o Provimento nº 195 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) prevê averbação na matrícula e retificação, que pode ocorrer pelo inciso I ou II do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, conforme haja ou não alteração das medidas perimetrais. Segundo o oficial, a inconsistência pode exigir regularização antes da prática de determinados atos registrais. 

Localização errônea. O polígono pode ser fechado, mas estar em local diverso do correto, avançando, por exemplo, sobre uma rua ou sobre outros imóveis. A providência também é a averbação e a retificação. 

Sobreposições. Podem ser meramente formais, quando estão dentro da tolerância posicional normatizada, medida ponto a ponto e não em percentual: 24 centímetros em imóveis urbanos e, em imóveis rurais, 1,5 metro para limites artificiais, 9 metros para limites naturais e 22,5 metros para limites inacessíveis. Já a sobreposição material é a que ultrapassa essa tolerância e pode alterar substancialmente o valor, o formato ou a utilização do imóvel, cabendo ao registrador avaliar o caso. O palestrante também descreveu medidas de anotação e comunicação adotadas conforme a natureza da ocorrência e a regulamentação aplicável. Lanini recomendou que as partes procurem a retificação do registro, e citou ainda o procedimento de autotutela previsto no Provimento nº 195. Ele também apontou que há uma lacuna normativa para sobreposições que ultrapassam a tolerância, mas não se enquadram claramente como materiais, e que a plataforma nacional informa apenas o percentual de sobreposição. Para auxiliar nessa análise, desenvolveu uma extensão para navegador, cujo link foi apresentado durante a palestra. 

Lacunas. Ocorrem quando há vazio entre polígonos de imóveis que, segundo as matrículas, são confrontantes. O risco é a existência de ocupação não indicada nos trabalhos topográficos, que pode gerar questionamentos futuros. 

Imóvel em mais de um município ou circunscrição. Nesses casos, a definição da competência territorial e dos procedimentos registrais exige atenção às regras aplicáveis a cada situação. Em Minas Gerais, a Fundação João Pinheiro define os limites municipais, enquanto a base do SIG-RI usa dados do IBGE, e o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) estuda incluir a camada da fundação.

Dica para a advocacia Como análise preliminar, Lanini sugeriu verificar se a matrícula possui QR Code e averbação de erro na descrição georreferenciada. Se não houver nenhum dos dois, o cartório pode ainda não ter concluído a análise do seu acervo. O advogado pode também conferir se o memorial descritivo fecha um polígono e gerar um arquivo KML para visualizar a localização no Google Earth. Ele enfatizou que esses riscos devem ser verificados antes da venda ou da oferta do imóvel como garantia. 

Ao encerrar, o palestrante resumiu o impacto da ferramenta. “O SIG-RI é uma nova fronteira. Deixamos de ter uma análise específica da matrícula para ter uma análise territorial, no mapa”, disse.

Fonte: CNB/MG