2º painel da Jornada de Regularização de Imóveis apresenta soluções extrajudiciais para regularizar propriedades

Advogada, tabeliã e registradora discutiram casos de inventário, escrituras e registro imobiliário, com foco na continuidade registral 

O segundo painel da 1ª Jornada de Regularização de Imóveis, realizada nesta quinta-feira (22) pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção Minas Gerais (CNB/MG), pela Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Minas Gerais (OAB/MG), e pelo Registro de Imóveis do Brasil, Seção Minas Gerais (RIB/MG), teve como tema “Regularização imobiliária na prática: soluções extrajudiciais para destravar imóveis”. Participaram a advogada Cintia Calais, vice-presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG; a tabeliã Mônica Werneck, diretora de Regionalização do CNB/MG e titular do 2º Ofício de Notas de Santa Luzia; e a professora Daniela Bolivar, oficial substituta do Registro de Imóveis de Vespasiano.

Quatro perguntas antes de escolher o caminho 

Ao iniciar o painel, Cintia Calais defendeu que o advogado desenvolva o que chamou de inteligência jurídica na regularização imobiliária. “Além de compreender o problema e escolher o instrumento ou o ato a ser lavrado, é muito importante que tenhamos inteligência jurídica”, afirmou. 

Ela propôs quatro perguntas que devem orientar a escolha da solução: se o caminho tem fundamento no ordenamento jurídico (viabilidade jurídica); se o resultado pretendido é compatível com as exigências do registro (viabilidade registral); se os custos e a tributação justificam a estratégia (viabilidade econômica); e se existem documentos e condições reais para executar a solução (viabilidade operacional).

Imóvel travado: onde a cadeia se rompeu? 

A mesa explicou que, em geral, por trás de um imóvel travado há uma pendência na cadeia dominial. Mônica Werneck descreveu a rotina de quem atua na área. “Sempre tem um vendedor que quer vender, alguém que quer comprar, mas uma pendência trava o negócio”, disse. Cintia Calais acrescentou que “entre um imóvel travado e um imóvel regular existe sempre uma pendência, uma cadeia que foi interrompida”. 

Os casos práticos foram organizados em três blocos: escritura que não foi outorgada, inventário que não foi concluído e partilha mal planejada. A proposta foi identificar o ponto em que a cadeia se rompeu e reconstruí-la por via extrajudicial, preservando o princípio da continuidade registral.

Casos práticos apresentados 

Compra e venda quitada, mas sem escritura. Quando o vendedor falece depois de receber o preço, mas antes da escritura, a solução apresentada foi a nomeação de inventariante para cumprir a obrigação assumida em vida pelo falecido. As palestrantes ressaltaram que a principal prova é a quitação do negócio ainda em vida, além da apresentação do contrato ao tabelionato de notas. A mesa também discutiu situações envolvendo procurações outorgadas antes do falecimento do vendedor, ressaltando a necessidade de examinar a natureza do mandato e as circunstâncias do negócio antes de definir a solução jurídica. Em um dos casos relatados, o falecimento do comprador também exigiu tratar dos direitos sucessórios envolvidos antes da conclusão da regularização. 

Herdeiros sem recursos para o inventário. Foram explicadas as possibilidades previstas na Resolução nº 35 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), entre elas o alvará notarial, que permite a venda antecipada de bem do espólio para custear honorários, tributos e emolumentos. A mesa diferenciou essa solução da cessão de direitos hereditários, que é um contrato aleatório, no qual o adquirente assume os riscos do espólio. Na hipótese de alienação autorizada de bem do espólio, a transferência da propriedade imobiliária depende da formalização do título e do registro competente. As palestrantes também mencionaram a Conta Notarial como instrumento para condicionar a liberação de valores ao cumprimento de requisitos previamente definidos, observadas as exigências legais aplicáveis. 

Inventários sucessivos. Foi relatado um caso em que o inventário dos pais de um advogado falecido estava paralisado na Justiça havia 42 anos. Na ocasião, a mãe havia falecido em 1967, o pai em 2005 e o filho em 2008. A orientação foi pedir a suspensão do processo judicial e formalizar os inventários sucessivos em uma única escritura, com atenção à legislação sucessória vigente na data de cada óbito. Segundo as painelistas, foram 42 anos de problema e 34 dias de solução. 

Inventário com menor ou incapaz. A mesa lembrou os requisitos para a via extrajudicial: quinhão ideal em cada bem para cada herdeiro, ausência de disposição em prejuízo do menor e parecer do Ministério Público, que pode ser favorável, apresentar exigências ou impugnar. As participantes também abordaram as providências cabíveis quando há manifestação desfavorável do Ministério Público, situação que exige observância das regras aplicáveis ao procedimento. 

Inventário e compra e venda em atos sucessivos. Para casos em que os herdeiros recebem um imóvel, mas não têm recursos para o inventário, foi apresentada a possibilidade de realizar o inventário e a compra e venda em atos sucessivos, de modo que o bem passe do espólio aos herdeiros e, em seguida, ao comprador. 

Prevenção do condomínio e planejamento. As palestrantes alertaram para os problemas das partilhas mal planejadas, que geram condomínios de difícil gestão. “A melhor maneira de evitar um condomínio é não criá-lo”, resumiram. Como alternativa de planejamento sucessório, foi apresentada a compra e venda bipartida, em que o pai fica com o usufruto e os filhos com a nua-propriedade, com consolidação da propriedade plena em nome dos filhos após o óbito.

Matrícula saneada e diálogo prévio 

Sob a ótica do registro de imóveis, Daniela Bolivar explicou que o registrador faz a qualificação registral do título com base na legislação federal e nos provimentos do CNJ e de Minas Gerais, no exercício de competência própria, distinta da qualificação notarial. Ela também destacou que o primeiro passo em qualquer caso é sanear a matrícula, verificando a especialidade subjetiva (qualificação das partes) e a especialidade objetiva (descrição do imóvel). Nesse ponto, a mesa recomendou a leitura integral da matrícula, tema do primeiro volume da Coleção Prática do Extrajudicial, lançado na abertura do evento. 

A registradora contou ainda sua experiência de mais de dez anos assessorando a Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte, onde, quando os interessados eram consultados sobre suspender o processo e seguir pela via extrajudicial, a grande maioria optava pelo caminho extrajudicial. 

As painelistas destacaram que, no extrajudicial, advogado, tabelião e registrador podem construir juntos a solução, algo diferente do processo judicial, em que o juiz decide com imparcialidade. “A atuação não precisa ser conjunta. Temos atuações complementares, cada um no seu papel”, afirmou Cintia Calais. Elas recomendaram diálogo prévio com o tabelião e com o registrador para confirmar se a solução proposta terá acesso ao registro. Segundo a mesa, o registrador não busca dificultar o ato, mas assegurar que ele cumpra os requisitos legais, garantindo segurança jurídica e eficácia.

Fonte: CNB/MG