Artigo - Segurança jurídica não é burocracia — é a defesa dos consumidores

Por Daniel Santos Garroux

Está em votação na 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal o julgamento virtual que decidirá sobre a obrigatoriedade ou não de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O julgamento discute a aplicação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 e a validade dos Provimentos nº 172 e nº 174 do CNJ.

O que está em discussão é, de um lado, a segurança jurídica e a estabilidade econômica do país e, de outro, uma alegada redução de custos e desburocratização. Na prática, o julgamento contrapõe o interesse do mercado imobiliário aos interesses dos consumidores.

Em 12/2/2026, a revista Veja publicou um texto, com o sugestivo título “O julgamento no STF que pode garantir uma vitória contra a burocracia”, que contém algumas imprecisões a respeito do tema.

Não se pode desconsiderar a função essencial do sistema notarial, frequentemente rotulado de maneira simplista como “burocracia”. Por meio da escritura pública, o tabelião exerce um controle preventivo de legalidade que protege o cidadão contra fraudes e nulidades. O sistema notarial reduz drasticamente os custos de transação ao evitar que problemas simples se transformem em litígios judiciais complexos e onerosos, fruto de contratos particulares imperfeitos ou abusivos.

A experiência internacional demonstra que o fim da obrigatoriedade da escritura pública aumenta os custos das operações imobiliárias a longo prazo, em razão do crescimento de disputas judiciais resultantes de cláusulas abusivas. Os tabeliães são responsáveis por reduzir a assimetria informacional entre as partes e garantir que o consumidor entenda exatamente os que dizem as cláusulas com as quais irá concordar.

Escritura protege a ordem pública

Diferente do que afirma o texto da Veja, a utilização de instrumentos particulares em larga escala não assegura economia ao consumidor final. Enquanto os emolumentos notariais possuem natureza de taxa pública e são tabelados por lei, os custos de transação em sistemas sem a presença do notário costumam ser absorvidos por seguros privados ou taxas bancárias sem o mesmo nível de imparcialidade.

Além disso, a alegação de que emolumentos oneram as famílias em até 2% do valor do imóvel é metodologicamente falha:

– No estado de São Paulo, em algumas operações, o custo da escritura representa apenas 0,13% do valor da operação.

– Estados como Paraná, Minas Gerais e Rio de Janeiro também oferecem reduções e gratuidades que não foram computadas nas análises contrárias ao sistema.

Tampouco se pode comparar os custos da escritura pública com os da atividade privada que poderia substitui-la, à medida que até 40% do valor dos emolumentos são destinados ao financiamento do Estado, especialmente às Defensorias Públicas. De modo algum se pode considerar uma “vitória” a transferência de recursos que sustentam o serviço público para o lucro de entidades privadas de intermediação à custa da fragilização dos direitos dos consumidores.

A defesa da interpretação restritiva do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que resulta na obrigatoriedade da escritura pública nesse tipo de operação, é uma proteção da ordem pública. O modelo notarial brasileiro é uma infraestrutura estatal indispensável. Fragilizar essa estrutura em nome de uma suposta agilidade expõe a risco o patrimônio das famílias brasileiras e a própria segurança do mercado de crédito imobiliário.

Por todas essas razões, espera-se que o Supremo Tribunal Federal julgue essa questão pautado pelos princípios que orientam a ordem econômica brasileira na tutela dos direitos do consumidor e da proteção da economia popular, além de garantir transparência e sustentabilidade ao mercado imobiliário e de crédito no país.

Fonte: Conjur