STJ decide passar a limpo limites para retenção do vendedor em distrato

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu definir de uma vez por todas qual é o percentual e a base de cálculo dos valores que o vendedor pode reter no caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel (distrato) por iniciativa e culpa do comprador.

O colegiado afetou sete recursos especiais ao rito dos repetitivos, divididos em três temas diferentes, com especificidades próprias. A relatoria de todos é do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

O cerne da controvérsia nos três temas é o mesmo: avaliar as condições para que o juiz faça a redução equitativa da penalidade imposta ao comprador que desistiu da compra. A questão é afetada pela incidência de três leis.

Miríade de leis

A principal delas é o Código de Defesa do Consumidor, que no artigo 53 diz que são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no momento da resolução do contrato de compra e venda de imóveis.

Com base nela, a 2ª Seção do STJ definiu jurisprudência que limitou a retenção do vendedor a 25% de tudo que já fora pago pelo comprador até o momento do distrato. Essa posição depois embasou a edição da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

A norma inseriu o artigo 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979) para limitar a retenção a 10%, mas sobre o valor total do contrato, além de encargos, impostos, juros pelas parcelas atrasadas e outras.

A Lei do Distrato também inseriu o artigo 67-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) para delimitar a retenção nos casos de contrato celebrado diretamente com o incorporador — ou seja, com quem idealiza e constrói o imóvel.

Se o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a regra é mais rigorosa: permite que a retenção seja de até 50% do valor pago. Já para o regime geral de incorporação, a retenção é de 25% do que o comprador já pagou.

É do conflito das normas do CDC com as previsões contratuais, mesmo quando elas respeitam os limites previstos em lei, que surgem as alegações de abusividade e os recursos enfrentados com frequência pelas turmas de Direito Privado.

São questões que vêm gerando divergência no STJ. A 3ª Turma é sempre mais propícia a reequilibrar o balanço de forças entre vendedor e comprador desistente, enquanto a 4ª Turma vem prezando pelo legalismo estrito — se o contrato obedece os limites da lei, é válido.

Sem construção

No Tema 1.464, a 2ª Seção vai decidir qual é o percentual e a base de cálculo da retenção do vendedor nos casos em que o contrato de compra e venda é firmado após a Lei do Distrato para imóvel não edificado (lote ou terreno).

A lei autoriza a retenção de valores referentes à fruição do imóvel, limitados a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. A dúvida é se há fruição de um imóvel que não tem nenhuma construção.

Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, as turmas de Direito Privado do STJ divergem sobre a questão. A 3ª Turma entende que não há fruição e, portanto, a retenção é indevida. Já a 4ª Turma avalia que ela cabe, desde que prevista no contrato.

No Tema 1.465, o objetivo é definir o percentual e a base de cálculo da retenção nos contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato. A jurisprudência, como se sabe, limita esse montante a 25% do que já foi pago.

Já o Tema 1.466 visa definir se o comprador pode mesmo reter 50% do valor pago nos casos de vende de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a Lei do Distrato. Também nesse caso há divergência interna.

A 3ª Turma entende ser plenamente admissível a redução equitativa da penalidade, sempre que o Judiciário verificar que a cláusula é abusiva ou desproporcional. Já a 4ª Turma defende a legalidade do percentual de 50% do valor pago.

É relevante o regime de patrimônio de afetação por ser um modelo em que os recursos financeiros do empreendimento estão separados do restante do patrimônio da construtora responsável. O dinheiro pago pelos compradores vai para uma conta exclusiva.

O equilíbrio financeiro, portanto, é mais restrito e necessário. Ainda assim, a retenção da metade do valor, somada à taxa de corretagem, pode representar vantagem excessiva ao vendedor, que recebe de volta uma unidade valorizada e não precisou assumir os custos da venda.

Veja quais temas foram afetados pela 2ª Seção

Tema 1.464

REsp 2.255.394 e REsp 2.255.370

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Delimitação da controvérsia: Definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno) firmados posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Tema 1.465

REsp 2.255.393 e REsp 2.255.054

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Delimitação da controvérsia: Definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Tema 1.466

REsp 2.258.565, REsp 2.258.822 e REsp 2.259.135

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Delimitação da controvérsia: 

definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos a regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

Fonte: Conjur