Onde começa o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial: Tabelionato de notas ou registro de imóveis?
No caminho da desjudicialização que estamos trilhando no Brasil, buscando dar efetividade às demandas da Sociedade, deixando para o Judiciário apenas o que realmente precisa de pronunciamento judicial, a lei 14.382, de 27 de junho de 2022, fruto da conversão da Medida Provisória nº 1.085/21, inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), trazendo a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial, que é requerida, processada e deferida perante o Cartório de Registro de Imóveis, similarmente ao que hoje já acontece com a usucapião extrajudicial.
Apesar do brilhantismo da lei 14.382/22 ao trazer mais uma possibilidade de resolução célere e eficaz perante os Cartórios, o artigo 216-B foi econômico ao prever a adjudicação compulsória extrajudicial, gerando uma série de discussões envolvendo o instituto.
E um importante ponto de debate é onde o procedimento de adjudicação compulsória deve começar: no Registro de Imóveis ou no Tabelionato de Notas? A parte deve ir primeiro no Tabelionato de Notas, para lavrar a ata notarial, que é requisito obrigatório previsto no inciso III, do §1º, do artigo 216-B, e então protocolar o requerimento de adjudicação no Registro de Imóveis devidamente instruído com o respectivo ato notarial? Ou, o procedimento deve começar no Registro Imóveis, com a prévia notificação de quem deve outorgar ou receber o título de propriedade para a efetiva prova e caracterização do inadimplemento?
A questão proposta tem vinculação e passa pela análise dos requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial previstos nos incisos II e III, do §1º, do artigo 216-B, que para melhor didática e compreensão do leitor, transcrevemos a seguir:
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos;
(...)
II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
Com efeito, o inciso III, do §1º, do artigo 216-B, prevê que ata notarial feita perante o Tabelião de Notas deve conter a prova do pagamento do preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. Já o inciso II prevê que a prova efetiva do inadimplemento é caracterizada pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos.
Tanto o inciso II, quanto o inciso III, tratam da premissa fundamental da adjudicação compulsória: o inadimplemento daquele que deve outorgar ou receber a escritura pública. E esta premissa está intimamente ligada à questão que vamos enfrentar: o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial começa no Tabelionato de Notas, com a lavratura da ata notarial, ou começa no Registro Imóveis, com a prévia notificação de quem deve outorgar ou receber o título de propriedade para a efetiva prova do inadimplemento?
Tal discussão, de onde deve iniciar o procedimento, está ancorada em dois pontos centrais: a (im)prescindibilidade da notificação extrajudicial para caracterização do inadimplemento de outorgar ou receber o título de propriedade na ata notarial e no custo deste ato notarial para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial.
Vamos ao primeiro. Para caracterizar o inadimplemento na ata notarial, é necessária a notificação extrajudicial daquele que tem a obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade ou caberiam outros meios de prova? Se feita previamente tal notificação através do Registro de Título e Documentos, antes de iniciado o procedimento perante o Ofício Imobiliário, é necessária nova notificação feita pelo Registrador de Imóveis, diante do texto do inciso II, que prevê que é ele quem detém competência, seja por si ou delegada ao RTD, para notificar e efetuar a prova do inadimplemento?
O Rio Grande do Sul, entendendo que a notificação extrajudicial para a prova do inadimplemento precisa ser feita pelo Ofício Imobiliário ou delegada por ele ao RTD, em observância aos princípios do devido processo legal e do contraditório, e entendendo que a notificação é imprescindível para caracterizar o inadimplemento na ata notarial, emitiu Nota conjunta da Diretoria nº 01/2023, envolvendo a Associação dos Notários e Registradores do Rio Grande do Sul (ANOREG/RS), o Colégio Registral do Rio Grande do Sul, o Instituto de Registro Imobiliário do Rio Grande do Sul (IRIRGS) e o Colégio Notarial do Brasil - Seção Rio Grande do Sul, sugerindo aos associados que o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial inicie no Registro de Imóveis com o protocolo e a autuação do respectivo requerimento (petição inicial), contendo o pedido de notificação extrajudicial a ser dirigida a quem deve outorgar a escritura pública ou recebê-la, para que assim o faça, bem como em qual tabelionato o notificado deverá comparecer em caso de concordância com o pedido.
De acordo com a Nota, não havendo manifestação do notificado, o Oficial do Registro de Imóveis certificará que ficou caracterizado o inadimplemento e, de posse desta certidão, poderá o promitente vendedor ou comprador solicitar ao Tabelião a lavratura da ata notarial para dar prosseguimento ao rito do procedimento. De outro lado, diz a Nota, caso o notificado expressamente concorde com o pedido, caberá ao Registrador conceder o prazo de 15 (quinze) dias úteis para a lavratura da escritura pública de efetivação da promessa de compra e venda com a transmissão da propriedade plena do imóvel, podendo ser prorrogado o prazo mediante pedido justificado dos interessados, suspendendo-se o procedimento e a sua prenotação até a conclusão das formalidades legais e da apresentação no protocolo da referida escritura pública.
Percebam um detalhe importante: no Rio Grande do Sul, o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial só prossegue havendo silêncio do notificado. Se, de outro lado, a resposta à notificação for a concordância daquele que tem a obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade, o caminho será a escritura pública de compra e venda e o encerramento do procedimento de adjudicação compulsória.
Já em São Paulo, no Rio de Janeiro, no Amazonas e, mais recentemente, no Rio Grande do Norte, a concordância expressa do notificado implica na continuidade do procedimento de adjudicação compulsória. Nestes Estados, o silêncio importa em anuência tácita1, enquanto a "concordância" importa em anuência expressa do notificado com o pedido de adjudicação compulsória. Vejamos, à título de exemplo, o que diz o Código de Normas do Rio de Janeiro:
Art. 1263. A notificação dos requeridos poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
(...)
§ 5º. O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo para isso prescindível a assistência de advogado.
§ 6º. A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação, mediante assinatura de certidão específica de concordância que lavrará no ato.
Deixando para outro momento a discussão que envolve qual caminho é mais adequado após a concordância do notificado, se é a escritura pública de compra e venda e ou a continuidade do procedimento de adjudicação, o fato é que no Rio de Janeiro, em São Paulo, no Amazonas e no Rio Grande do Norte, a ata notarial pode ser feita em primeiro lugar, iniciando a adjudicação no Tabelionato de Notas, sem que isto ocasione qualquer prejuízo econômico para a parte. Adentramos aqui, portanto, no segundo ponto: o custo da ata notarial para o procedimento de adjudicação compulsória.
Assumindo que ata notarial de adjudicação compulsória tem conteúdo econômico, o que defendemos, o receio de muitos é que, uma vez feita a ata notarial antes de protocolado o requerimento no Registro de Imóveis e havendo concordância do requerido após sua notificação pelo Ofício Imobiliário, o requerente seria onerado duplamente, com a ata notarial e com a escritura pública de compra e venda.
Contudo, no Rio de Janeiro, em São Paulo, no Amazonas e no Rio Grande do Norte, o custo com a ata notarial não implicará em novo custo com a escritura pública de compra e venda, pois, conforme já dito, nestes Estados, a concordância do notificado implica na continuidade do procedimento de adjudicação e não na sua remessa para a via ordinária do artigo 108 do Código Civil.
Neste sentido, aliás, o Rio Grande do Norte, no novíssimo Provimento 243, de 31 de maio de 2023, foi taxativo ao prever que a ata deve ser feita antes de iniciado o Procedimento no Registro de Imóveis, em dois artigos, a saber:
Art. 502. (...) III - ata notarial previamente lavrada por tabelião de notas de livre arbítrio da parte interessada, quando tratar-se de constatação da mera documentação, sem necessidade de deslocamento até o local do imóvel; e,
Art. 507. O pedido da adjudicação compulsória será indeferido pelo oficial de registro de imóveis quando: I - ausência da ata notarial, que deverá ser lavrada por tabelião de notas antes da protocolização do requerimento perante o registrador de imóveis competente.
Iniciado o procedimento no Tabelionato de Notas, com a ata notarial, remanesce ainda uma questão: como caracterizar o inadimplemento sem a prévia notificação extrajudicial?
Ao encontro do que defendeu a Professora Letícia Faria, em palestra sobre o tema, entendemos que o legislador, ao utilizar as palavras "prova" no inciso II e "caracterização" no inciso III, quis diferenciar os dois momentos. E a notificação extrajudicial foi exigida para a "prova" do inadimplemento, mas não para sua "caracterização" na ata notarial.
Assim, entendemos que a caracterização do inadimplemento na ata notarial não requer obrigatoriamente a notificação extrajudicial, podendo ser feita de inúmeras outras formas, valendo-se da essencial fé pública do tabelião. Entendemos que é possível comprovar as tentativas que o requerente fez de obter a escritura através da transcrição na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Além disto, o tabelião pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto à necessidade da escritura e das consequências de sua não realização, dando de tudo fé na ata.
Vejam, o papel do tabelião na adjudicação compulsória extrajudicial é crucial. Como assessor imparcial das partes, ele tem influência importante no desfecho e na segurança do procedimento, atestando o real óbice à correta escrituração da transmissão da propriedade e evitando que a via administrativa da adjudicação compulsória se torne causa para burlar o direito civil, notarial e registral e tributário. E, para isto, definitivamente, a notificação extrajudicial não é imprescindível.
De qualquer sorte, é importante deixar claro que, se acaso feita a prévia notificação extrajudicial pelo Registro de Títulos e Documentos para a caracterização do inadimplemento na ata notarial, antes de iniciado o procedimento no Registro Imobiliário, não poderá ser dispensada a notificação feita pelo Oficial de Imóveis, por si ou através de delegação ao RTD, por expressa previsão legal do artigo 216-B e em atendimento aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.
Em conclusão à questão objeto deste artigo, podemos dizer que o local onde o procedimento de adjudicação compulsória deve começar, se no Tabelionato de Notas ou no Registro de Imóveis, dependerá do tratamento que os Estados e o CNJ2 derem à resposta à notificação prevista no inciso II, do §1º, do artigo 216-B: se na concordância expressa do requerido, o procedimento de adjudicação compulsória perante o Registrador Imobiliário continuar seu curso até decisão final do Oficial (deferimento ou indeferimento), a ata notarial pode ser feita previamente, sem qualquer onerosidade adicional ao requerente; de outro lado, se a concordância do requerido levar à forma tradicional de transmissão da propriedade, à escritura pública de compra e venda, no caminho que o Rio Grande do Sul sugeriu, de fato, nos parece mais adequado que o procedimento inicie no Registro de Imóveis.
É importante dizer, contudo, que a escolha de qual caminho seguir, a menos até que seja publicada norma estadual (Corregedorias) ou federal (CNJ) em sentido contrário, é da parte e de seu advogado. Com exceção do Rio Grande do Norte, que foi taxativo ao dizer que o procedimento deve iniciar com a ata, os outros Estados ficaram silentes em relação à esta questão. Nada impede, portanto, que, mesmo no Rio Grande do Sul, tendo em vista a Nota Conjunta ser apenas uma sugestão, o requerente inicie com a ata notarial, assumindo os riscos disto decorrentes.
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1 Provimento 243/23 da CGJ do Rio Grande do Norte. Art. 505. Caso o requerido compareça ao cartório, a notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou preposto.
(...) §4º. Na notificação deverá constar expressamente a informação de que o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias úteis, sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel, implicará em anuência presumida ao pedido de reconhecimento extrajudicial da adjudicação compulsória.
2 Até a data da elaboração deste artigo, o CNJ não havia publicado Provimento relativo à adjudicação compulsória extrajudicial.
Fonte - Migalhas