Condomínio tem o direito de proibir aluguel de curta temporada, afirma STJ

O aluguel de imóveis para curtas estadias com alta rotatividade, conforme ocorre em plataformas como o Airbnb, descaracteriza o modelo de locação por temporada e altera a destinação estritamente residencial do prédio.

A conclusão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que autorizou um condomínio a impedir que um dos condôminos ofereça seu imóvel para locação de curta temporada.

O colegiado aplicou a posição firmada pela 2ª Seção do STJ em maio de 2026. O julgamento foi iniciado antes, em junho de 2024, e interrompido por seguidos pedidos de vista até ser concluído em 18 de agosto.

A conclusão se deu apesar de, em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ ter suspendido todos os processos do país sobre o tema para aguardar fixação de tese vinculante sob o rito dos repetitivos.

Caráter residencial

A corrente vencedora foi formada pelo relator, ministro João Otávio de Noronha, acompanhado pela ministra Isabel Gallotti e pelo ministro Raul Araújo, que deu o voto-vista que desempatou e concluiu o julgamento.

A posição já era, desde o princípio, coincidente com o que a 2ª Seção viria a decidir: o aluguel por curta temporada desvirtua o caráter residencial do imóvel e fere a convenção de condomínio.

Para a maioria, o direito de propriedade não se opera de forma absoluta, encontrando limites nas restrições impostas pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pela legislação específica que rege os condomínios edilícios.

Assim, se a convenção de condomínio veda a destinação do imóvel para fins diversos do residencial, é possível impedir a oferta de unidades, em modelo popularizado por plataformas como o Airbnb.

Ficaram vencidos os ministros Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi — também em votos dados antes de a 2ª Seção uniformizar o tema. Para eles, o direito de propriedade se sobrepõe à convenção de condomínio, se esta não proíbe expressamente essa exploração.

Depende do perfil

Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, a posição aplicada pela 4ª Turma e firmada pela 2ª Seção serviu para estabilizar o mercado, mas seu real impacto vai depender do perfil de cada condomínio.

Não se trata de uma proibição automática, mas uma possibilidade a ser exercida pelo condomínio que desejar não se submeter ao tipo de alta rotatividade de locadores que a locação por plataformas pode provocar.

Essa ideia de que o condomínio residencial precisa autorizar a locação de unidades por curta temporada deve ser confirmada pela 2ª Seção no julgamento para fixação de tese vinculante. O relator é o ministro Raul Araújo.

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REsp 1.954.824

Fonte: Conjur